VvE oprichten in 2026: van slapend naar actief in 8 stappen

Veel eigenaren van een appartement of een pand met meerdere wooneenheden komen er pas achter dat ze in een VvE zitten als er een lekkage is, een lift kapot gaat, of de gemeente om een onderhoudsverklaring vraagt. De vereniging bestaat juridisch al — vanaf het moment van splitsing — maar is in de praktijk vaak slapend.

Een slapende VvE actief maken (of een nieuwe VvE laten ontstaan bij een net gesplitst pand) is geen lichtzinnige stap, maar ook geen rocket science. Hieronder de complete route, met de wettelijke basis, de praktische stappen en de kosten.

Hoe ontstaat een VvE eigenlijk?

Een Vereniging van Eigenaars ontstaat automatisch op het moment dat een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten (BW Boek 5, artikel 5:112 e.v.). Dat doet de notaris in de splitsingsakte. Vanaf het moment van inschrijving van die akte in de openbare registers van het Kadaster is de VvE een rechtspersoon.

Concreet betekent dit:

• Koop je een appartement, dan word je automatisch lid van de VvE.
• Splits je zelf een pand in twee of meer wooneenheden, dan ontstaat er een VvE — ook als jij voorlopig alle eenheden zelf bezit.
• De VvE heeft eigen vermogen, eigen verplichtingen en kan zelfstandig in rechte optreden.

Slapend vs. actief: wat is het verschil?

Een slapende VvE is een risico: bij een schade aan het gebouw of een conflict over onderhoud zijn eigenaren persoonlijk hoofdelijk aansprakelijk omdat er geen actieve vereniging is om kosten te dragen.

De 8 stappen om een VvE te activeren

Stap 1 — Vraag de splitsingsakte op

Bij het Kadaster (kadaster.nl). Kosten: doorgaans € 14 voor een digitaal afschrift. De splitsingsakte bevat:

• De breukdelen per appartementsrecht (de basis voor stem- en kostenverdeling)
• Het modelreglement dat van toepassing is (1973, 1983, 1992, 2006, 2017, of 2024)
• Beschrijving van de gemeenschappelijke gedeelten

Zonder deze akte kun je geen ALV-stem berekenen of servicekosten verdelen.

Stap 2 — Roep een eerste ALV bijeen

Een algemene ledenvergadering (ALV) kan in beginsel door elke eigenaar worden bijeengeroepen. Bij grotere VvE's met een ondernemingsraad of beheerder gaat het via die kanalen. Voor een slapende VvE:

• Stuur alle eigenaren een schriftelijke uitnodiging (minimaal 14 dagen van tevoren, tenzij het modelreglement andere termijnen hanteert)
• Vermeld plaats, datum, tijd, en agenda
• Agenda van de eerste vergadering moet minimaal bevatten: kennismaking, benoeming bestuur, vaststellen begroting, akkoord op administratie

Stap 3 — Benoem het bestuur

Een VvE heeft minimaal één bestuurder nodig. Veel verenigingen kiezen voor een bestuur van drie personen: voorzitter, secretaris en penningmeester. Benoeming gebeurt via meerderheid in de ALV (de exacte stemverhouding staat in het modelreglement).

Bestuurder kan zijn:

• Een eigenaar (vrijwilliger)
• Een externe partij (professioneel beheerkantoor) — vaak handig voor grotere VvE's

Vergeet niet de bestuurder ook in te schrijven bij de KvK (stap 4).

Stap 4 — Inschrijven bij de Kamer van Koophandel

Sinds 1 januari 2018 is KvK-inschrijving voor elke VvE wettelijk verplicht (Wet verbetering functioneren VvE's). Doe je dit niet, dan kan de KvK boetes opleggen en zijn bestuurders bij wanbeheer eerder persoonlijk aansprakelijk.

Inschrijving:

• Online via kvk.nl of bij een KvK-kantoor
• Eenmalige kosten: € 80,10 (tarief 2026)
• Benodigd: splitsingsakte, naam VvE, adres, bestuurssamenstelling

De VvE krijgt een KvK-nummer. Dat heb je nodig voor de bank, verzekeringen en de Belastingdienst.

Stap 5 — Open een bankrekening op naam van de VvE

Verplicht. Servicekosten en reserveringen mogen niet op de privérekening van een bestuurder staan. Bij de meeste banken (ING Zakelijk VvE-rekening, Rabobank Zakelijk, ABN Vereniging) kost dit € 5-€ 15 per maand.

Benodigd voor opening:

• KvK-uittreksel
• Splitsingsakte
• Identiteitsbewijs alle bestuurders
• Notulen ALV met benoeming bestuur

Stap 6 — Sluit de verplichte verzekeringen af

Minimaal:

• Opstalverzekering (gebouwverzekering). Verplicht volgens vrijwel elk modelreglement. Verzekert het gebouw tegen brand, storm, water en aansprakelijkheid.
• Aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE en bestuurders (BCA — Bestuurdersaansprakelijkheid).

Optioneel maar aanbevolen:

• Rechtsbijstandverzekering
• Glasverzekering
• Geldverzekering

Indicatie kosten samen: € 800-€ 3.000 per jaar, afhankelijk van complexgrootte en herbouwwaarde.

Stap 7 — Stel een begroting en MJOP op

Een eerste begroting voor het lopende jaar moet door de ALV worden vastgesteld. Posten:

• Verzekeringen
• Klein onderhoud (jaarbasis)
• Schoonmaak en energie collectief
• Beheerkosten (eventueel)
• Reservering MJOP

Voor het MJOP zelf is een bouwkundig inspecteur nodig, of intern op te stellen voor kleine VvE's. Voor de minimum-reservering uit de Wet VvE 2018 (0,5% van herbouwwaarde of het MJOP-bedrag) zie onze MJOP-handleiding.

Stap 8 — Begin servicekosten te innen

Op basis van de begroting + breukdelen reken je de servicekostenbijdrage per eigenaar uit. Eerste inning gaat vaak per kwartaal of per maand vooruit, met een afrekening achteraf.

Wat kost het oprichten en activeren van een VvE?

Eenmalig:

Jaarlijks (vanaf jaar 1):

Het bedrag varieert sterk per grootte en complexiteit. Een 4-eenheids VvE in een eenvoudig pand kan voor onder de € 1.000 per jaar uit. Een 60-eenheids complex met lift, collectieve ketel en monumentstatus zit al snel boven de € 8.000.

Veelgemaakte fouten bij oprichting

1. Inschrijven bij KvK wordt overgeslagen. Veel kleine VvE's denken dat KvK alleen voor bedrijven is. Sinds 2018 is het ook voor VvE's verplicht. Niet doen kan boetes opleveren en bestuurders persoonlijk aansprakelijk maken.

2. Geen splitsingsakte op tafel. Zonder de splitsingsakte kun je geen stemverhouding berekenen, geen breukdelen voor servicekosten toepassen en geen bestuur correct benoemen volgens reglement. Eerst die akte opvragen.

3. Bestuurder begint zonder dat hij persoonlijk verzekerd is. Bestuurders van een VvE zijn aansprakelijk voor wanbeheer. Een BCA-polis is geen luxe.

4. Servicekosten zonder begroting. Eigenaren betalen voorschot, maar er is geen vastgesteld budget en geen onderbouwing. Bij de eerste klacht of bijdrage-discussie staat het bestuur zwak.

5. Geen MJOP, dus geen onderbouwing reserve. De wettelijke minimum-reservering (0,5% herbouwwaarde of MJOP-bedrag) wordt niet gehaald. Bij groot onderhoud blijken er onvoldoende reserves.

6. Bankrekening op privénaam. Servicekosten innen via de rekening van de penningmeester is een juridisch gevaar (geen scheiding van VvE-vermogen en privévermogen) en strijdig met goed bestuur.

7. Verzekeringen op de oude polis van de splitser. Bij splitsing van een pand wordt vaak vergeten dat de bestaande gebouwpolis moet worden omgezet naar de nieuwe VvE. Risico: bij schade is er geen dekking.

Wanneer extern beheer inschakelen?

Voor:

• VvE's > 20 eenheden: in vrijwel alle gevallen handig
• VvE's met complexe MJOP (monumenten, lift, collectief energie)
• Vrijwilliger-bestuur dat geen tijd of expertise heeft

Tegen:

• Kosten: € 500-€ 2.500 per jaar voor een professionele beheerder
• Afhankelijkheid: bestuur moet beheerder zelf wel monitoren

Een tussenoplossing: een VvE-tool waarbij het bestuur zelf in de administratie zit maar de software de uitvoering versnelt. Voor Propty's VvE-functies (vanaf € 6,50 per eenheid per maand) zie Propty voor VvE's.

Veelgestelde vragen

Wanneer ontstaat een VvE precies? Op het moment van inschrijving van de splitsingsakte bij het Kadaster. Dat doet de notaris meestal binnen enkele weken na ondertekening. Vanaf die datum bestaat de VvE als rechtspersoon.

Kan ik een VvE oprichten als ik alle appartementen zelf bezit? Ja, op het moment dat je het pand splitst in twee of meer appartementsrechten ontstaat er een VvE — ook als je alle eenheden zelf bezit. De VvE is dan een "eenmans-VvE": jij bent enig lid en kunt het bestuur uitvoeren.

Mag een VvE met één eigenaar de KvK-inschrijving overslaan? Nee. De inschrijfplicht geldt voor elke VvE die juridisch bestaat, ongeacht het aantal leden.

Wat als een eigenaar weigert de servicekosten te betalen? De VvE kan de bijdrage afdwingen via een gerechtelijke procedure. Bij langdurig wanbetalen kan de rechter zelfs een gedwongen verkoop van het appartement opleggen — een serieus pressiemiddel.

Hoeveel kost een ALV organiseren? Voor een kleine VvE: niets, behalve tijd. Voor een grotere VvE met externe begeleiding: € 200-€ 800 per ALV.

Moet een nieuwe VvE direct een MJOP hebben? De wet vraagt: óf 0,5% van herbouwwaarde reserveren per jaar, óf het MJOP-bedrag. Een MJOP is dus niet strikt verplicht zolang je de 0,5%-vuistregel volgt. Maar voor oudere panden komt die ondergrens vrijwel altijd te laag uit — een MJOP geeft een realistischer beeld. Zie de MJOP-handleiding.

Kan ik een VvE ontbinden? Alleen door opheffing van de splitsing via een notariële akte — bijvoorbeeld als alle appartementen weer in één hand komen en de eigenaar het pand wil de-splitsen. Niet zomaar door een ALV-besluit.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:112 e.v. (splitsing in appartementsrechten + VvE)
• Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars (Staatsblad 2017, 241)
• Kamer van Koophandel — VvE inschrijven
• Vereniging Eigen Huis — VvE-Kompas
• Stichting VvE Belang — Oprichten en activeren VvE