Huurverhoging berekenen in 2026: formule, voorbeelden en rekentool

Liever direct zien wat het maximum is voor jouw woning? Onze gratis WWS-calculator checkt eerst onder welk segment je woning valt (sociale, midden of vrije sector). Op basis daarvan kun je het juiste maximum-percentage toepassen.

Welke wet bepaalt het maximum?

Sinds 1 mei 2024 ligt de jaarlijkse huurverhoging voor de vrije sector wettelijk vast in de Wet maximering huurprijsverhogingen vrije sector (artikel 7:248 lid 2 BW). Voor sociale en middenhuur stelt de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) het maximum jaarlijks vast — gepubliceerd op rijksoverheid.nl rond december voor het volgende jaar.

Voor 2026 betekent dat:

De formule

Voor elk segment is de berekening op zich simpel:

nieuwe kale huur = oude kale huur × (1 + maximumpercentage)

Let op het woord kale. Je rekent dus niet over:

• servicekosten (schoonmaak, glasbewassing, tuinonderhoud)
• voorschot stookkosten of energiekosten
• btw (bij commerciële verhuur — daarvoor heb je een ander stelsel: zie Huurverhoging bedrijfspand 2026)
• bemiddelingskosten of administratiekosten

Alleen de kale huur wordt geïndexeerd. Servicekosten worden los afgerekend op basis van werkelijke kosten — dat is een andere kennisbank-pagina waard.

Rekenvoorbeeld 1: vrije sector

Stel je verhuurt een appartement in Amsterdam-Oost voor € 1.650 kale huur per maand. Bij 187+ WWS-punten valt het in de vrije sector. Stel het wettelijk maximum 2026 is 4,1% (CPI 3,1% + 1,0% opslag — illustratief, controleer actueel).

Berekening:

• Oude kale huur: € 1.650
• Maximumpercentage 2026: 4,1%
• Nieuwe kale huur: € 1.650 × 1,041 = € 1.717,65

Je mag de huur dus maximaal verhogen tot € 1.717,65 per maand. Lager mag altijd, hoger niet — zelfs niet als de marktconforme huur intussen € 1.850 is.

Rekenvoorbeeld 2: middenhuur

Een woning in Eindhoven met 160 WWS-punten zit in de middenhuur. Kale huur op dit moment: € 985. Stel het besluit van de minister voor 2026 staat sociale en middenhuur toe te stijgen met maximaal 5,0% (illustratief).

• Oude kale huur: € 985
• Maximum 2026 (illustratief): 5,0%
• Nieuwe kale huur: € 985 × 1,05 = € 1.034,25

Belangrijk: de nieuwe huur mag de maximale WWS-huur voor die woning niet overschrijden. Bij 160 punten en een puntwaarde van € 6,38 (per 1 juli 2026) is dat 160 × 6,38 = € 1.020,80. In dit voorbeeld zou de berekende € 1.034,25 dus boven het WWS-maximum uitkomen — je moet aftoppen op € 1.020,80.

Rekenvoorbeeld 3: inkomensafhankelijke verhoging

Voor sociale huurwoningen mag bij hogere inkomens een extra verhoging gelden. Voor 2026 wordt dat berekend op basis van het verzamelinkomen van het huishouden in 2024 (twee jaar terug). De inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd en op Rijksoverheid gepubliceerd.

Voorwaarde voor inkomensafhankelijke verhoging:

• Woning valt in sociale sector (tot 144 WWS-punten)
• Huishoudinkomen 2024 boven de gepubliceerde grens
• Belastingdienst-verklaring van inkomen is opgevraagd
• Huurder is correct geïnformeerd, met recht op bezwaar

Bij twijfel: vraag de Huurcommissie om uitleg vóór je een hogere verhoging aankondigt. Een onterechte inkomensafhankelijke verhoging wordt nietig verklaard met terugwerkende kracht.

Aankondigingsbrief: wat moet erin?

Een geldige aankondigingsbrief bevat zeven elementen:

1. Naam en adres van huurder en verhuurder
2. Adres van het gehuurde (precieze omschrijving)
3. Huidige kale huur (cijfer + percentage van bruto huur)
4. Nieuwe kale huur na verhoging
5. Percentage van de verhoging
6. Ingangsdatum (minimaal 2 maanden na verzenddatum)
7. Wettelijke grondslag (verwijzing naar contract-artikel of de wet)

Voor sociale huur is een aangetekende verzending gebruikelijk — bij betwisting voorkomt dat discussie over ontvangst. Voor vrije sector volstaat e-mail met leesbevestiging, mits je de huurder eerder schriftelijk hebt geïnformeerd dat e-mail het officiële kanaal is.

Veelgemaakte fouten

Vijf valkuilen die we keer op keer zien:

• Berekenen over bruto huur (inclusief servicekosten) — alleen de kale huur indexeren.
• Aankondiging te laat — minder dan 2 maanden voor ingang maakt de verhoging ongeldig voor die periode.
• Verkeerd percentage gebruiken — let op het segment. Vrije sector ≠ sociale huur.
• Vergeten de WWS-grens te checken voor midden- en sociale huur. Het wettelijk percentage mag het WWS-maximum nooit overschrijden.
• Geen schriftelijk bewijs van verzending bewaren. Bij geschil voor de Huurcommissie is bewijs cruciaal.

Wat als de huurder bezwaar maakt?

Een huurder heeft het recht om binnen 6 weken na de aankondiging bezwaar te maken bij de Huurcommissie. Voor sociale en middenhuur is dat een laagdrempelig formulier; voor vrije sector geldt sinds 1 mei 2024 hetzelfde recht.

De Huurcommissie toetst dan:

• Of de huur boven de wettelijke grens uitkomt
• Of de aankondigingstermijn van 2 maanden is gerespecteerd
• Of de berekening klopt (kale huur, juist percentage, juiste segmentindeling)

Komt de commissie tot een uitspraak in het voordeel van de huurder, dan wordt de verhoging nietig verklaard. De huurder krijgt het teveel betaalde terug met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum.

Automatiseren voor 3+ panden

Voor één pand kun je dit prima handmatig: 90 dagen voor de indexatie een herinnering in je agenda, brief opstellen, versturen, administratie bijwerken. Voor drie of meer panden is automatiseren bijna altijd rendabel:

• Propty berekent automatisch de jaarlijkse verhoging per pand, genereert de aankondigingsbrief en plant verzending op de juiste datum. Bij vrije sector haalt het systeem de actuele CPI bij het CBS op.
• Excel-template kan ook, mits je elk jaar de wettelijke maxima handmatig bijwerkt en de CPI-bron checkt.
• Externe boekhouder kan het overnemen, maar reken op €10-€25 per pand per indexatieronde.

Verder lezen

• Huurindexatie 2026: wat je als verhuurder moet weten — blog met de bredere context.
• Huurprijs vaststellen met het WWS-puntensysteem — voor de segmentindeling van je woning.
• Wet betaalbare huur: wat verandert er voor verhuurders? — voor de bredere wetgeving.
• Huurverhoging bedrijfspand 2026: CPI berekenen — voor commercieel vastgoed (winkels, kantoren, horeca).