Wanneer mag je een huurder weigeren? Wettelijke gronden onder de Wet Goed Verhuurderschap

Verhuurders mogen kiezen aan wie ze verhuren. Maar hoe je kiest is sinds 1 juli 2023 wettelijk geregeld in de Wet Goed Verhuurderschap (WGV). Willekeur is verboden, ongemotiveerde afwijzing kan een boete kosten, en zelfs een onschuldige opmerking aan een kandidaat kan tegen je gebruikt worden. Hieronder de zeven toegestane gronden, de verboden gronden, en hoe je elke afwijzing juridisch waterdicht vastlegt.

Wat verandert er door de Wet Goed Verhuurderschap?

Vóór 1 juli 2023 mocht een verhuurder kandidaten beoordelen op vrijwel elke manier, zolang het niet expliciet discrimineerde. Sindsdien geldt de omgekeerde plicht: je moet vooraf objectieve, schriftelijke criteria hebben die je consistent op iedere kandidaat toepast. De wet noemt vijf pijlers:

• Transparantie: kandidaten moeten weten op welke gronden je beoordeelt
• Objectiviteit: criteria zijn meetbaar, niet subjectief
• Consistentie: dezelfde criteria voor alle kandidaten
• Vastlegging: elke afwijzing wordt schriftelijk onderbouwd
• Verantwoording: op verzoek toon je de afgewogen criteria aan de gemeente

Schending hiervan kan leiden tot een boete van maximaal € 22.500 per geval, en bij herhaling tot € 90.000. Bij een melding bij de gemeente volgt een onderzoek. Bestuursrechter beoordeelt of de gehanteerde gronden objectief en consistent waren.

De zeven toegestane gronden om te weigeren

1. Onvoldoende inkomen

De gangbare norm is dat het bruto-inkomen van de huurder minimaal 3,5 tot 4 keer de maandhuur moet zijn. Bij € 1.500 huur dus minimaal € 5.250-€ 6.000 bruto per maand. Deze norm staat niet in wet, maar wordt door rechters geaccepteerd als objectieve maatstaf.

Voorwaarde: hanteer je een 4x-norm voor één kandidaat, dan moet je die voor élke kandidaat hanteren. Dropping de norm voor één persoon kan een discriminatie-claim opleveren als die persoon in een minderheid valt.

2. Negatief werkgeversverklaring of vast contract afwezig

Veel verhuurders willen een huurder met vast contract. Mag, mits je het consistent toepast. Maar: een zelfstandige met aantoonbaar stabiel inkomen (bv. drie jaar IB-aangiftes met inkomen ≥ 4x huur) mag je niet ongemotiveerd weigeren — dat is op rand van indirecte discriminatie.

Standaard documentatie:

• Werkgeversverklaring (niet ouder dan 3 maanden)
• Laatste 3 loonstroken
• Voor zelfstandigen: 2-3 IB-aangiftes of accountantsverklaring

3. Eerdere wanbetaling

Je mag bij de vorige verhuurder informeren naar het betaalgedrag. Standaard onderdeel van huurder-screening. Een kandidaat die in de afgelopen 12 maanden meerdere betalingsachterstanden had, mag je op die grond weigeren.

Belangrijk: vraag de toestemming van de kandidaat schriftelijk vóór je de vorige verhuurder belt. Anders schend je de privacywet (AVG).

4. Slechte referenties

Een telefoongesprek met de vorige verhuurder of werkgever kan opleveren: structurele overlast-klachten, onaangekondigd vertrek, slechte oplevering, beschadigingen. Allemaal valide afwijzingsgronden.

Documenteer wat de referentie precies zei (datum, persoon, samenvatting). Bij geschil heeft de bewijslast bij jou.

5. Onvoldoende borgcapaciteit

De borg mag maximaal 2 of 3 maanden kale huur zijn (afhankelijk van type contract). Een kandidaat die deze borg niet kan voldoen, mag je weigeren. Maar: maak duidelijk vooraf welke borgnorm je hanteert.

6. Niet-passende gezinssamenstelling

Een woning met 1 slaapkamer is niet passend voor een gezin met 3 kinderen. Een studio is niet passend voor 5 personen. Dit is een objectieve grond, mits gebaseerd op woon-oppervlak per persoon (richtlijn: minimaal 12 m² per volwassene, 8 m² per kind).

Let op: "Ik wil geen kinderen in het huis" is geen valide grond — dat is leeftijdsdiscriminatie.

7. Andere kandidaat heeft hogere score

Bij gelijke geschiktheid mag je kiezen voor de kandidaat die op jouw criteria het hoogst scoort. Hoogste inkomen + sterkste werkgever + langste werkverband + meest positieve referenties wint dan. Dit moet je wel kunnen aantonen.

Verboden gronden: zes valkuilen waar de boete zit

De volgende gronden mogen nooit, ook niet impliciet:

1. Naam, etniciteit of geboorteland — meest voorkomende boete-grond
2. Geloof — vraagt nooit naar geloof in screening
3. Gezinssituatie — single, samenwonend, kinderen, alleenstaand ouder
4. Geaardheid — vraag nooit naar partnerschap/sekse
5. Leeftijd — alleen relevant bij studentenwoning of 55+ complex
6. Handicap — bij rolstoeltoegankelijkheid mag je informeren over fysieke woning-beperkingen, niet over de handicap zelf

Een "subtiele" afwijzing op een van deze gronden wordt door de gemeente actief getoetst. Een verhuurder uit Amsterdam-Oost kreeg in 2025 een boete van € 18.500 voor een afwijzing die op WhatsApp werd onderbouwd met "past niet binnen onze doelgroep" — de gemeente concludeerde dat dit feitelijk neerkwam op het weren van kandidaten met niet-Nederlandse achternamen.

Een afwijzing schriftelijk vastleggen

Élke afwijzing — ja, ook van de duidelijk-niet-passende kandidaten — moet schriftelijk worden onderbouwd. Per kandidaat houd je een dossier bij met:

• Datum aanvraag
• Ontvangen documentatie (werkgeversverklaring, loonstroken, ID-bewijs)
• Gehanteerde criteria
• Beoordelingsuitkomst per criterium
• Reden van afwijzing in maximaal twee zinnen
• Verzonden afwijzingsmail (datum, tekst)

Stuur de kandidaat een nette afwijzingsmail met de hoofdreden. Bijvoorbeeld:

"Beste [naam], dank voor uw aanvraag voor [adres]. Op basis van onze vooraf gestelde selectiecriteria — minimaal 3,5x bruto maandinkomen ten opzichte van de huurprijs — kunnen wij uw aanvraag helaas niet honoreren. Wij wensen u veel succes met uw verdere zoektocht."

Dat is duidelijk, niet kwetsend, en juridisch bewijsbaar. Bewaar de mail samen met het dossier minimaal 5 jaar.

Wat als een afgewezen kandidaat klaagt bij de gemeente?

Sinds 1 juli 2023 hebben gemeenten een actief toezichtmandaat. De Wet Goed Verhuurderschap verplicht hen om klachten te onderzoeken en boetes op te leggen.

Het verloop is typisch:

1. Kandidaat dient klacht in bij gemeente (online formulier)
2. Gemeente vraagt jouw onderbouwing op (10 werkdagen reactietijd)
3. Bij voldoende onderbouwing — geen verdere actie
4. Bij gebrek aan onderbouwing — onderzoek (4-8 weken)
5. Boete-besluit (mogelijk bezwaarprocedure)

In 80% van de gevallen is een goed dossier voldoende verdediging. Een dossier dat ontbreekt — zelfs als de afwijzing in werkelijkheid valide was — kost je tijd, geld en reputatie.

Praktische tips voor het verhuurseizoen

In juli-augustus krijg je doorgaans 30-150 reacties op één listing. Practisch hanteren van de WGV-eisen:

• Vooraf je criteria publiceren op de listing zelf ("Inkomenseis: 3,5x bruto, vast contract gewenst, geen huisdieren in verband met bestaande huurders elders")
• Standaard screening-formulier dat élke kandidaat invult met dezelfde vragen — geen open WhatsApp-gesprekken
• Beslissing binnen 5 werkdagen na complete aanvraag — anders haken kandidaten af
• Automatische afwijzingsmail voor kandidaten die niet aan de basis-criteria voldoen (inkomen, vast contract)
• Top 3 uitnodigen voor bezichtiging, dan op basis van persoonlijke ontmoeting + referentiecheck kiezen

Een goede screening-workflow heeft drie checkpoints: documentcheck (60% afwijzingen), referentiecheck (20%), bezichtiging (laatste 20%). Zie ook Huurder screening checklist 2026 voor de complete tooling.

Tot slot

De Wet Goed Verhuurderschap kost beheer-overhead, dat klopt. Maar het beschermt verhuurders die wel hun werk goed doen tegen reputatieschade — en het maakt de markt voor huurders eerlijker. Bij overtreding zijn de boetes serieus, maar bij een goed dossier ben je veilig.

Voor verhuurders met 3+ panden is automatisering bijna onontkoombaar: handmatig 30 dossiers per maand bijhouden is foutgevoelig. Propty genereert per kandidaat automatisch het dossier, registreert criteria en bewaart de afwijzingsmails. Dat scheelt boete-risico én tijd.