Huurverhoging bedrijfspand 2026: CPI berekenen (stap voor stap)

Voor commercieel vastgoed werkt huurverhoging anders dan voor woningen. Geen WWS-puntensysteem, geen Wet betaalbare huur, geen jaarlijkse maximum-percentages van de minister. In plaats daarvan: de CPI (Consumentenprijsindex) van het CBS, conform wat in het huurcontract staat. Hieronder de complete berekening, met rekenvoorbeeld en de cijfers voor 2026.

Welke wettelijke kaders gelden?

Twee artikelen in het Burgerlijk Wetboek zijn relevant:

• Artikel 7:303 BW: voor winkelruimte (BW 7:290) - winkels, horeca, ambulante handel. De huurder heeft hier extra bescherming (zoals een procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter als de huur fors afwijkt van de markt).
• Artikel 7:230a BW: voor overige bedrijfsruimte (BW 7:230a) - kantoren, opslag, fabrieken, datacenter, etc. Minder huurdersbescherming dan winkels; veel meer contractsvrijheid.

In beide gevallen is huurverhoging in beginsel contractueel geregeld. De wet schrijft geen vaste percentages voor zoals bij woningen. Het huurcontract bepaalt welke index gebruikt wordt, op welk moment, en met welke peilmaanden.

Bijna alle commerciële huurcontracten in Nederland gebruiken ROZ-modellen (Raad voor Onroerende Zaken) of varianten daarop. De ROZ-modellen volgen al decennia hetzelfde patroon: jaarlijkse indexering volgens CPI Alle Huishoudens, peilmaand vier maanden vóór de verhogingsdatum.

De CPI-index van het CBS

Het CBS publiceert maandelijks de Consumentenprijsindex (CPI). Standaard wordt CPI Alle Huishoudens, reeks 2015 = 100 gebruikt. Er bestaan ook varianten (CPI Werknemers Laag, Afgeleide CPI), maar als het contract die niet expliciet noemt: pak Alle Huishoudens 2015=100.

Waar vind je het cijfer?

• CBS Statline tabel 83131NED ("Consumentenprijzen; prijsindex 2015=100")
• Of via opendata.cbs.nl/statline voor automatisering
• Publicatiedatum: de prijsindex van een maand wordt rond de 9e van de volgende maand bekend gemaakt

Tip: download het cijfer altijd direct van CBS, niet uit een verzamelsite. Sites lopen soms achter of gebruiken een andere reeks.

De rekenmethode

De gangbare ROZ-formule:

Nieuwe huur = Oude huur × (CPI peilmaand jaar n ÷ CPI peilmaand jaar n-1)

Let op de peilmaand. In de ROZ-2003 en latere modellen is dat de maand die vier maanden vóór de ingangsdatum van de huurverhoging ligt. Concreet:

Andere peilmaanden zijn mogelijk als het contract dat zegt. Check altijd eerst de contractuele bepaling.

Rekenvoorbeeld voor 1 juli 2026

Stel: kantoorruimte met huur van € 24.000 per jaar, verhogingsdatum 1 juli 2026, peilmaand maart.

De CPI-cijfers in de tabel zijn illustratief - gebruik altijd de actuele cijfers van het CBS op het moment van berekening. Voor wie regelmatig moet indexeren: de CBS-statline-tabel 83131NED is je bron.

Let op: rond niet af op een uitkomst die voordelig lijkt. Gebruik vier decimalen voor het indexcijfer en rond pas de eindbedragen af. Een huurder mag de berekening narekenen.

Hoe communiceer je de verhoging?

Schriftelijk, minimaal één maand voor de ingangsdatum, met:

• Oude huur (jaar- en maandbedrag)
• Nieuwe huur (jaar- en maandbedrag)
• Peilmaand en gebruikte CPI-reeks
• De CPI-cijfers (peilmaand jaar n en peilmaand jaar n-1)
• Het berekende indexcijfer
• Datum van ingang
• Verwijzing naar de contractuele bepaling

Voorbeeld-zin: "Per 1 juli 2026 wordt de huur conform artikel X van uw huurovereenkomst geïndexeerd op basis van de Consumentenprijsindex Alle Huishoudens (2015=100) van het CBS. CPI maart 2026: [waarde]. CPI maart 2025: [waarde]. Indexcijfer: [waarde]. De nieuwe huur bedraagt € [bedrag] per jaar (€ [bedrag] per maand), ingaande per 1 juli 2026."

Waar gaat het in de praktijk mis?

1. Verkeerde peilmaand. Het contract zegt "vier maanden voor de verhogingsdatum" maar de verhuurder pakt de maand vóór de verhoging. Dat klopt niet bij ROZ-modellen. Check het contract zorgvuldig.

2. Verkeerde CPI-reeks. Sommige oudere contracten verwijzen naar CPI Werknemers of Afgeleide CPI. Pak je per ongeluk Alle Huishoudens, dan klopt het percentage net niet. Lees de contractbepaling letterlijk.

3. Indexering vergeten over een jaar. Een jaar overslaan betekent niet dat je dat later kunt 'goedmaken' met een dubbele verhoging - tenzij het contract dat expliciet toelaat. Vergeten = gemist.

4. Indexering met terugwerkende kracht. Veel ROZ-modellen verbieden dit expliciet. Indexering geldt vanaf de aankondigingsdatum, niet eerder. Vergeten + retroactief = veelal ongeldig.

5. Geen onderbouwing meesturen. Een huurder die niet kan narekenen hoe het percentage is opgebouwd, heeft een onderhandelingsruimte. Voorkom dat door de cijfers en berekening transparant te delen.

Bedrijfspand vs. woning - wat is het verschil?

Goed om scherp te hebben:

Voor onze huurindexatie-handleiding voor woningen staat een aparte gids - die gebruikt een ander wettelijk kader.

Praktische checklist voor verhuurders

• ✅ Check welke index in het contract staat. CPI Alle Huishoudens? CBS Werknemers? Een specifieke afwijking?
• ✅ Bepaal de peilmaand op basis van de contractbepaling (doorgaans 4 maanden vóór verhogingsdatum).
• ✅ Download de actuele CPI-cijfers van CBS Statline tabel 83131NED.
• ✅ Reken het indexcijfer uit met 4 decimalen.
• ✅ Stel de aankondigingsbrief op met alle onderbouwing.
• ✅ Verzend schriftelijk, minimaal 1 maand voor ingangsdatum.
• ✅ Werk de huurincasso en de boekhouding bij per ingangsdatum.

Veelgestelde vragen

Welke CPI-reeks gebruik ik als het contract niets specificeert? Standaard CPI Alle Huishoudens (reeks 2015=100). Dat is wat de ROZ-modellen en de meeste verhuurders sinds 2003 hanteren.

Mag een huurder de indexering weigeren? Niet als het in het contract staat en de berekening klopt. Voor winkelruimte (art. 7:303 BW) kan de huurder wel naar de Huurcommissie of de kantonrechter als de huur fors afwijkt van de markt - een aparte procedure, niet om de indexering zelf te toetsen.

Wat als het CBS de CPI-reeks wijzigt (bv naar reeks 2020=100)? Het CBS publiceert beide reeksen tijdens een overgangsperiode. Pak de reeks waaraan het contract refereert; vermeld dat expliciet in de berekening. De ratio (peilmaand jaar n ÷ peilmaand jaar n-1) blijft hetzelfde percentage, ongeacht reeks-basis.

Geldt CPI-indexering ook voor servicekosten? Niet automatisch. Servicekosten worden op basis van werkelijke kosten doorberekend, niet op CPI. Indexering geldt voor de kale huur, niet voor de servicekostencomponent.

Kan ik in plaats van CPI een vaste verhoging afspreken (bv 3% per jaar)? Bij overige bedrijfsruimte (7:230a) volledig contractsvrijheid - mag. Voor winkelruimte (7:290) is een vaste verhoging mogelijk maar de huurder kan via 7:303 BW alsnog een markttoetsing aanvragen als de huur sterk afwijkt.

Wat als ik een jaar indexering oversla? Het percentage van dat jaar ben je kwijt - tenzij het contract expliciet toelaat om dit later te doen. Beter is een routine inbouwen: elk jaar dezelfde maand even controleren.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 7:290 en 7:230a (huurovereenkomst bedrijfsruimte)
• CBS Statline tabel 83131NED - Consumentenprijzen; prijsindex 2015=100
• ROZ-modelcontracten kantoorruimte en winkelruimte (roz.nl)
• Huurcommissie - Huurprijscheck bedrijfsruimte (art. 7:303)